余尤宜 张子剑

2021年08月02日17:03 | 来源：人民网

      日前，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，要求要持续规范房地产市场秩序，坚决查处市场乱象。

　　然而，人民网记者连日走访了福州多处楼盘后发现，在新房销售市场，“价外加价”、捆绑销售的情况并不鲜见。

　　“高端”楼盘加价百万 “学区房”捆绑高价车位

　　经过一条满是泥灰的水泥路，再从一座高架桥下穿过，便可到达大东海江山府售楼部。该楼盘备案价在2.8万元/平方米左右，位于福州市仓山区三江口，距离中心城区车程24公里多。

　　置业顾问对该盘的清华附中“学区房”概念进行一番介绍之后，表示该盘按备案价销售，但如要购房，“必须再买一个28万元的车位”。

　　“28万元的价格都可以在中心城区购置车位了。”福州一位中介经纪人小陈表示。

　　在三江口，捆绑高价车位的做法，并非仅此一家。位于大东海江山府3公里车程外的滨江正荣府也曾被曝“加价”“捆绑”销售。今年4月，据福州本地媒体报道，位于仓山区三江口、打着清华附中“学区房”概念的滨江正荣府在备案价基础上，加价20万元、捆绑36万元车位销售。

　　6月底，当人民网记者以购房者身份来到滨江正荣府时，置业顾问表示已经“不再加价、捆绑销售。”尽管如此，直到7月7日，在微博上，仍有网友@九卿JIUQING反映“到目前为止还是加价20万，无人管”。

　　据福州一位地产垂直领域自媒体工作者透露，一些开发商为了逃避监管，对初次到访的购房者一般都表态按备案价销售。在购房者购买意向十分明确时，置业顾问才会将其“拉到‘小黑屋’”商谈真实售价。

　　而在仓山区大名城紫金9号，置业顾问丝毫不遮掩，在向购房者介绍楼盘基本情况、带购房者看了样板房之后，直接给出了“价外加价”条款：“98平方户型加价30万元、158平方户型加价50万元！”

　　这位置业顾问表示，“我们公司为了快速回款，把社区包销给工程方。工程方要额外加价，在备案价的基础上首付还要多加30万（98平方米户型）。”

　　据置业顾问解释，多加的这笔钱“以现金形式支付给工程方，与首付一同支付。”

　　在大名城紫金9号“隔壁”的建发和玺，其置业顾问给出的价格是：“2号楼302，169平方米，525万元。”而福州市不动产登记和交易中心网站显示，这套房的备案价为433万元。

　　显然，建发和玺在备案价基础上，加价近百万出售。

　　乱象同样出现在乌龙江南岸的国贸学原楼盘。

　　6月底，记者以购房者身份到访国贸学原时，置业顾问表示，“捆绑一个车位，均价在16万元左右。”

　　这位置业顾问声称，国贸学原一期开盘一千多套，认筹已超两千多人，并且附近同期没有新盘开售，竞品均在西南方向数公里外的旗山附近。

　　而距离国贸学原5公里车程的保利阅云台，也因捆绑车位被网友投诉至福州市12345便民（惠企）服务平台。这位网友投诉称，捆绑车位21万，车位卖得比房子还贵。“国家明确要求，不能捆绑销售或者搭售、联购等。希望有关部门立刻展开调查，严肃处理。”

　　乱象之“锅”，该由地价来背吗？

　　经过走访，记者发现，加价、捆绑之风集中出现在号称“改善型”楼盘、“高端”楼盘或“学区房”。根据福州市住房保障和房产管理局等五部门2017年发布的《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，商品房需按照备案价销售，严禁价外加价、捆绑搭售等行为。

　　既然法规在先，为何加价、捆绑乱象仍然存在？

　　“我们这块地，拿地价2.3万元/平方米，备案价在2.8万元/平方米到2.9万元/平方米之间。如果按备案价销售，会亏钱。”大名城紫金9号的置业顾问简单算了笔帐。

　　这个“锅”，该由地价来背吗？

　　一位全国前十强地产开发商负责人表示，地价高企是一方面，作为开发商，拿地应当更趋于理性，在拿地前就应当对成本、利润及其他因素作出科学的测算。

　　近年来，随着国家对房地产市场调控力度的加强，一些开发商因盲目高价拿地而导致资金链断裂，面临破产的局面。这位负责人表示，在福州，一些头部房企单个楼盘的利润可达10%以上，有甚者可达12%，而一些中小型房企，特别是闽系本土房企，其单个楼盘的利润仅在5%到8%之间。同时，一些房企不计成本拿地后，再通过诸如加价、捆绑等不正当手段在销售阶段补足利润，反而搅乱了市场局面。

　　在这位负责人看来，“地价高，不是加价、捆绑的理由。”他建议，时下地产企业面临着转型升级的考验，应充分领会“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位，优化自身经营管理模式和明晰发展方向，走正道，这是企业健康发展的唯一捷径。

　　福州大学房地产研究所负责人王阿忠教授认为，“价外加价”、捆绑销售是资本的逐利性使然，即便备案价留有一定利润，某些开发商也会为了追求更高收益而铤而走险。

　　“加价”“捆绑”销售，扰乱国家对房地产市场现状判断

　　加价、捆绑销售，使得房价表面上看没有过快上涨，但实际成交价已提升。这不仅仅扰乱了市场，还扰乱了国家对房地产市场情况的判断。王阿忠说：“备案价同实际成交价相差悬殊，可能导致中央对地方房地产市场实际价格的判断有偏差，进而对整个市场的认识产生偏差，影响政策制定和国家经济发展社会稳定大局。”

　　“地方政府有关监管部门要有雷霆手段进行监管和围堵。”王阿忠说，“房地产对经济刺激见效快，但过度发展反而会伤害经济。地方政府和有关部门不能片面看到房地产市场对GDP的贡献，而放弃对市场的监管。”

　　在王阿忠看来，市场乱象本质上源自地方经济对房地产的依赖。“‘房住不炒’是房地产市场调控工作的根本定位。地方政府应致力于经济转型、产业升级，降低经济对房地产的依赖度，同时调控不放松，让房地产市场发展更为理性健康。”

　　住房和城乡建设部等八部门近日联合印发通知，明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖等方面的问题，包括：违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；捆绑销售车位、储藏室等。住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人在接受人民日报记者采访时表示：下一步将进一步落实城市主体责任，对调控工作不力、市场波动大的城市，要坚决予以问责；持续整治房地产市场秩序，严肃查处房地产开发等方面的违法违规行为，净化市场环境，维护群众合法权益。